秘密寶貝花園

【文／李建興、陳翊中、趙曉慧】

再怎麼低迷的市場，都有達人賺錢！

房市如股市，吃虧的，永遠是經驗不足的散戶，因此如何精確進場、從容退場是所有購屋族內心嚮往的最高境界。《今周刊》搜羅了縱橫兩岸房市的台商房市達人、在冷門市場投資無往不利的超級女地主、善於區間操作的藝人馬國賢、法拍高手周業昌，以及看屋達人陳媽媽，分享他們獨到的投資心法，五位達人教你贏在房市！

投資 進場時就想好退場時賣給誰／超級女地主吳俐潔 在冷門市場累積億元身價

「穿乎水水，遊山玩水，三不五時巡田水，初一、十五領油水！（閩南語）」這句俗諺充分地道出擁有大筆土地、房地產員外的優渥生活，而這更是許多房市投資客心中最理想的境界。然而，今年五十三歲的吳俐潔卻真的達到了。

雖然只是女流之輩，但在高雄地區，吳俐潔卻赫赫有名。畢竟目前她手上就擁有數十筆建地、農地和工業區用地，不但總面積高達數十甲，由於多半散布在高雄市郊區澄清湖、義大城、美濃一帶等熱門地段，隨著建地日漸稀有，她的身價也跟著水漲船高，初估身價至少近十億元。

最令人佩服的是，她一身資產並非靠著繼承龐大的家產，而是憑著一路從投資買賣房屋、操盤法拍市場，一直到目前專攻不良債權土地，一點一滴累積而來。

在藍海中進場，在紅海中出場！

出生在桃園的她，父執輩是從土木包工做起，後來轉型做「販厝」、土地買賣，由於時機得宜，整個家族迅速地在桃園、台北一帶累積龐大的資產，縱橫北台灣一帶的住都飯店、住都建設正是家族所有，由吳俐潔的堂哥邱祥桂所操盤。

雖然在重男輕女的傳統包袱下，吳俐潔從沒分得一筆家產，但家學淵源，從小跟在長輩身邊學買土地、學看房子，卻激起了對房地產濃濃的興趣，並練就了一身硬底子，成了日後最大的資產。成年後，她隻身南下高雄發展，從底層的仲介投資房子、操盤法拍幹起，一路成為市場上「喊水會結凍」的超級女地主。

吳俐潔表示，小時候看著父親、兄長總在行情低迷之際，大筆大筆低價蒐購別人不要的房地產，或在區域未開發時及早進場搶市，等到市場熱門時再一一拋售，賺取巨額價差，低點進場其實深深地影響她，成為日後房市操盤的核心概念。於是多年來，吳俐潔就一直複製著「在藍海中進場，在紅海中出場」的家傳祕方，在市場上無往不利。

心法１／「後浪理論」掌握波段行情

因此，一九九○年代，當高雄還是一片處女地時，吳俐潔選擇南下，在高雄市三民、前鎮、小港一帶大筆大筆地用低價進場買房，幾年後，當市區房價水漲船高，散戶漸漸進場後，她則出清庫存，轉向還在初升段的高雄澄清湖、鳳山、五甲、林園一帶，後來連高雄縣市場也日漸白熱，吳俐潔見好就收，接著轉戰才剛剛興起的法拍市場。

在當時，由於房價已高，多半投資客已無利潤可言，她卻能在低進高出的法拍屋中，持續累積財富。而直到近來法拍資訊日趨透明，投入者已多，機靈的吳俐潔又快速地投入時下投資客還陌生的不良債權市場，在買賣不良債權土地中，繼續獲利。

在吳俐潔的心中，有一套「後浪理論」，她深信，高檔後伴隨著修正行情，而低檔時也往往接續著下波行情；以及另一個新興市場的崛起，就像後浪推著前浪，因此郊區行情接續著市區，法拍接續著一般市場，而不良債權則在法拍退潮後接棒演出。

心法２／鎖定目標買家，開發潛在客戶

問起吳俐潔為何房子總能賣在高價？只見她一派輕鬆地說：「因為我在進場時，就想到退場時買家會是誰！」二十年前她一時衝動在岡山買了一棟一百六十萬元的透天厝，後來委託仲介銷售時，卻沒人肯開價，仲介直呼：「你買貴了！最好認賠殺出！」不願認賠的她，房子好幾個月乏人問津。直到某一天，有一位富太太因準備買房子送給即將嫁到岡山的女兒當嫁妝，最後竟以二百五十萬元買下。

吳俐潔在和買家閒聊後發覺，原來當時岡山一帶缺乏新建案，而當地人又多半注重地緣，不願遠居，又偏好透天厝，因此吳俐潔這間外人眼中的滯銷貨，卻對準了岡山人的胃。從此之後，吳俐潔深信，買房子時，只要懂得鎖定目標族群、開發潛在客戶，就能賣到好價錢。

後來她依樣畫葫蘆，在緊鄰中鋼和中油的林園，用兩百萬元標了一棟法拍屋，當時所有人都不敢相信，居然會有投資客敢在這超冷門的市場買房，但吳俐潔卻獨排眾議，她認為林園人多半依附著中鋼和中油工作，有很重的地緣，因此她堅信房子一定有行情。果然房子標下不到半年，在稍做整修後，最後竟以六百萬元賣出。

總之，主流市場看機會，冷門市場則看智慧，只要動腦筋，就有機會當贏家。

換屋 低進高出賺取區間行情／藝人馬國賢 換屋哲學讓小散戶也能發小財

「房市就像股市，知道要買，就要知道賣！」周四下午，剛錄完談話性節目，下了通告的藝人馬國賢，在化妝間侃侃而談自己的房市操盤經驗。

相對於圈內赫赫有名的投資大戶，如秦偉、費玉清、張淳淳等擁有為數可觀的房地產，目前包含自住只有三棟房子的馬國賢，充其量只能算是散戶中的散戶。

不過，馬國賢從六、七年前買下第一戶房子開始，當時還是向親友借一百多萬元頭期款才能勉強下訂，到現在已擁有三戶房子，而且能獨當一面購下台北市信義路一帶精華地段的千萬元好宅，一路走來，累積了財富，也累積了心得。

有別於財力十足的投資客，當初只有一、兩百萬元資金的馬國賢，專注經營一檔標的，低價買進，高價賣出，再轉手拿資金逢低進入另一起標的，不斷地區間操作。因此在演藝圈內，馬國賢是眾所周知的房地產短線操作達人，短短幾年內已先後買賣了近十戶的房子。

其實，剛投資房市時，馬國賢常因找不到賣點而煩惱。拿他在台中的房子為例，漲時捨不得賣，想賣時又跌了回來。某天有一位投資股票的朋友告訴他：「不要跟景氣過不去，儲備能量等待下次續攻的機會。」友人認為，投資房地產其實與股票類似，在房價漲時，就思考是否可以獲利了結，下跌時則要懂得停損。

這句話給了馬國賢很大的啟示，於是他接受建言，以平盤價賣出，表面上並沒獲利，但提前停損的他，等於護住了手上的資金，後來他就拿著這筆錢，轉投資其他標的。幾個月後，他用五百八十萬元買下信義路四段一戶十三坪的小套房，一年後，房價漲至六、七百萬元。這次他謹遵教訓，以六百八十萬元售出，再拿著賣房後的現金，以五百五十萬元買下鄰近小套房，後來又以七百萬元獲利退場。

就這樣，馬國賢以低價買進、獲利了結，再找標的介入，靠換屋累積財富。...