【文/陳翊中、歐陽善玲】

低利時代挑戰高報酬

去年第四季金融海嘯肆虐,裁員減薪不斷,從歷史經驗來看,預估今年三、四季法拍屋數量將激增。在選擇性增多下,以法拍屋一般較市價低一至兩成的特性,以四成自備款計算,一趟下來可以有二五到五○%的報酬率,不失為低利率時代一項不錯的投資管道。

台中市七期重劃區豪宅群,每坪房價動輒三、四十萬元,即使是十年前,預售屋一坪也要十七、八萬元。

十年前,某運動用品公司總經理黃志強(化名),在九二一大地震後不久,以一坪五萬多元的價格,總價不到一千萬元,就買下離七期只有一街之隔的五期重劃區一八○坪美宅。

自稱是「永遠的二手貨愛好者」的黃志強,從汽車、房子甚至家裡的電器用品,全都是二手貨。十年前買第一幢法拍屋,是要自住使用,尤其輾轉打聽到前屋主才花了一千萬元裝潢不久,「裝潢款都超過房款」,更讓他覺得五萬元一坪實在太划算;不料,這卻是夢魘的開始。

競爭雖然變激烈/法拍屋市場仍有賺頭

在黃志強得標後不久,前屋主即透過管道找上門來,說要加價兩百萬元向他買回來,還很有誠意地付了兩百萬元訂金;結果,這原來是前屋主拖延交屋的伎倆。之後一、兩年,前屋主就以和黃志強有買賣契約,阻擋法院點交,尾款也不付;無奈之下,黃志強只得告上法院,透過司法解決,經過漫長的審理,終於在得標後兩年法院判他勝訴,才順利搬進去。

雖然打官司的過程相當煩心,但黃志強卻趁機搞懂法拍的相關知識;在搞定這間房子後,他陸續在法拍市場出擊,甚至還幫公司用市價五成的價格標到廠房。現在,累積豐富法拍經驗的他甚至得意地說:「連律師寫的狀子,都沒有我寫的漂亮喔。」

法拍屋最大特色,就是可以用低於市價一到兩成的價格買到房子。早期法拍市場不透明,許多人靠法拍賺大錢,甚至累積數十億元身家;但最近幾年法院大力改革,市場透明度大增,參與的人變多,甚至連自住客都來參一腳,競爭已較以往激烈。

然而,若以兩千萬元以上高總價的案子來看,一買一賣之間賺個一到兩成的差價還是不成問題;以四成自備款計算,報酬率高達二五%到五成。

無關景氣與自備款/法拍屋操作方法眾多

金融海嘯以來,景氣大幅衰退,法拍屋數量一路暴增,近來更掀起一股法拍熱潮。

據統計,今年第一季全國法拍屋拍定件數接近六千六百件,不但比去年同期成長一倍有餘,並創下歷史新高紀錄,超越○四年第二季的高峰數字。

尤其是中南部法拍案件激增,台中市七期以及高雄市美術館等最高級地段,甚至出現每坪十三萬元和七萬元的超低價法拍屋,讓不少投資客趨之若鶩。

法拍屋之所以能夠比市價便宜,是因每拍一次就打八折,因此若進入第三拍,底價可能只剩下市價的一半左右。

目前利率低落,閒置資金放定存,一千萬元一年利息收入不到二十萬元,法拍屋這個投資理財管道,卻能提供高於定存數倍的報酬率。有「法拍天王」稱號的寬頻房訊總經理游世一說:「法拍屋是穩賺不賠的生意。」

面對今年以來法拍市場大爆量,不動產拍賣協會副理事長郭寶國強調,法拍迷人的地方在於不太受景氣影響,景氣好有景氣好時候的玩法,景氣不好也有景氣不好時的作法。甚至經濟愈不景氣,法拍屋的量愈多,投資人的選擇彈性更大。

至於投資標的,郭寶國建議初入市場者,還是先從脫手較容易的台北市,以及都市化程度較高的台北縣著手,且以點交的法拍屋為主。同時,一開始最好先繳一點學費,委託優質代標公司協助處理相關程序。

不過,主要在北縣淡水、三芝一帶買賣法拍屋的法拍達人胥連福則認為,台北市因物件好脫手,投資客周轉速度快,相對競爭比較激烈,價差並不大。

反而郊區周轉速度雖較慢,但價差空間可以拉大至三到四成;而且最重要的是,郊區空屋多,點交相對比較容易,對於初入門者來說,門檻比較低。

現地勘驗不能省/弄清格局屋況撇步多

要向法院標法拍屋,得準備底價兩成的保證金。法拍屋的資訊,在各地方法院的網站上都可以查閱,惟資訊內容比較粗糙;而私人的付費法拍專業資訊系統,資料比較齊全,有的網站甚至還提供照片、平面圖等資訊,對投資人來說方便許多。

不過,即使掌握書面資料,現地勘查還是不能省。...

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