【文/李建興、陳翊中、趙曉慧】

再怎麼低迷的市場,都有達人賺錢!

房市如股市,吃虧的,永遠是經驗不足的散戶,因此如何精確進場、從容退場是所有購屋族內心嚮往的最高境界。《今周刊》搜羅了縱橫兩岸房市的台商房市達人、在冷門市場投資無往不利的超級女地主、善於區間操作的藝人馬國賢、法拍高手周業昌,以及看屋達人陳媽媽,分享他們獨到的投資心法,五位達人教你贏在房市!

投資 進場時就想好退場時賣給誰/超級女地主吳俐潔 在冷門市場累積億元身價

「穿乎水水,遊山玩水,三不五時巡田水,初一、十五領油水!(閩南語)」這句俗諺充分地道出擁有大筆土地、房地產員外的優渥生活,而這更是許多房市投資客心中最理想的境界。然而,今年五十三歲的吳俐潔卻真的達到了。

雖然只是女流之輩,但在高雄地區,吳俐潔卻赫赫有名。畢竟目前她手上就擁有數十筆建地、農地和工業區用地,不但總面積高達數十甲,由於多半散布在高雄市郊區澄清湖、義大城、美濃一帶等熱門地段,隨著建地日漸稀有,她的身價也跟著水漲船高,初估身價至少近十億元。

最令人佩服的是,她一身資產並非靠著繼承龐大的家產,而是憑著一路從投資買賣房屋、操盤法拍市場,一直到目前專攻不良債權土地,一點一滴累積而來。

在藍海中進場,在紅海中出場!

出生在桃園的她,父執輩是從土木包工做起,後來轉型做「販厝」、土地買賣,由於時機得宜,整個家族迅速地在桃園、台北一帶累積龐大的資產,縱橫北台灣一帶的住都飯店、住都建設正是家族所有,由吳俐潔的堂哥邱祥桂所操盤。

雖然在重男輕女的傳統包袱下,吳俐潔從沒分得一筆家產,但家學淵源,從小跟在長輩身邊學買土地、學看房子,卻激起了對房地產濃濃的興趣,並練就了一身硬底子,成了日後最大的資產。成年後,她隻身南下高雄發展,從底層的仲介投資房子、操盤法拍幹起,一路成為市場上「喊水會結凍」的超級女地主。

吳俐潔表示,小時候看著父親、兄長總在行情低迷之際,大筆大筆低價蒐購別人不要的房地產,或在區域未開發時及早進場搶市,等到市場熱門時再一一拋售,賺取巨額價差,低點進場其實深深地影響她,成為日後房市操盤的核心概念。於是多年來,吳俐潔就一直複製著「在藍海中進場,在紅海中出場」的家傳祕方,在市場上無往不利。

心法1/「後浪理論」掌握波段行情

因此,一九九○年代,當高雄還是一片處女地時,吳俐潔選擇南下,在高雄市三民、前鎮、小港一帶大筆大筆地用低價進場買房,幾年後,當市區房價水漲船高,散戶漸漸進場後,她則出清庫存,轉向還在初升段的高雄澄清湖、鳳山、五甲、林園一帶,後來連高雄縣市場也日漸白熱,吳俐潔見好就收,接著轉戰才剛剛興起的法拍市場。

在當時,由於房價已高,多半投資客已無利潤可言,她卻能在低進高出的法拍屋中,持續累積財富。而直到近來法拍資訊日趨透明,投入者已多,機靈的吳俐潔又快速地投入時下投資客還陌生的不良債權市場,在買賣不良債權土地中,繼續獲利。

在吳俐潔的心中,有一套「後浪理論」,她深信,高檔後伴隨著修正行情,而低檔時也往往接續著下波行情;以及另一個新興市場的崛起,就像後浪推著前浪,因此郊區行情接續著市區,法拍接續著一般市場,而不良債權則在法拍退潮後接棒演出。

心法2/鎖定目標買家,開發潛在客戶

問起吳俐潔為何房子總能賣在高價?只見她一派輕鬆地說:「因為我在進場時,就想到退場時買家會是誰!」二十年前她一時衝動在岡山買了一棟一百六十萬元的透天厝,後來委託仲介銷售時,卻沒人肯開價,仲介直呼:「你買貴了!最好認賠殺出!」不願認賠的她,房子好幾個月乏人問津。直到某一天,有一位富太太因準備買房子送給即將嫁到岡山的女兒當嫁妝,最後竟以二百五十萬元買下。

吳俐潔在和買家閒聊後發覺,原來當時岡山一帶缺乏新建案,而當地人又多半注重地緣,不願遠居,又偏好透天厝,因此吳俐潔這間外人眼中的滯銷貨,卻對準了岡山人的胃。從此之後,吳俐潔深信,買房子時,只要懂得鎖定目標族群、開發潛在客戶,就能賣到好價錢。

後來她依樣畫葫蘆,在緊鄰中鋼和中油的林園,用兩百萬元標了一棟法拍屋,當時所有人都不敢相信,居然會有投資客敢在這超冷門的市場買房,但吳俐潔卻獨排眾議,她認為林園人多半依附著中鋼和中油工作,有很重的地緣,因此她堅信房子一定有行情。果然房子標下不到半年,在稍做整修後,最後竟以六百萬元賣出。

總之,主流市場看機會,冷門市場則看智慧,只要動腦筋,就有機會當贏家。

換屋 低進高出賺取區間行情/藝人馬國賢 換屋哲學讓小散戶也能發小財

「房市就像股市,知道要買,就要知道賣!」周四下午,剛錄完談話性節目,下了通告的藝人馬國賢,在化妝間侃侃而談自己的房市操盤經驗。

相對於圈內赫赫有名的投資大戶,如秦偉、費玉清、張淳淳等擁有為數可觀的房地產,目前包含自住只有三棟房子的馬國賢,充其量只能算是散戶中的散戶。

不過,馬國賢從六、七年前買下第一戶房子開始,當時還是向親友借一百多萬元頭期款才能勉強下訂,到現在已擁有三戶房子,而且能獨當一面購下台北市信義路一帶精華地段的千萬元好宅,一路走來,累積了財富,也累積了心得。

有別於財力十足的投資客,當初只有一、兩百萬元資金的馬國賢,專注經營一檔標的,低價買進,高價賣出,再轉手拿資金逢低進入另一起標的,不斷地區間操作。因此在演藝圈內,馬國賢是眾所周知的房地產短線操作達人,短短幾年內已先後買賣了近十戶的房子。

其實,剛投資房市時,馬國賢常因找不到賣點而煩惱。拿他在台中的房子為例,漲時捨不得賣,想賣時又跌了回來。某天有一位投資股票的朋友告訴他:「不要跟景氣過不去,儲備能量等待下次續攻的機會。」友人認為,投資房地產其實與股票類似,在房價漲時,就思考是否可以獲利了結,下跌時則要懂得停損。

這句話給了馬國賢很大的啟示,於是他接受建言,以平盤價賣出,表面上並沒獲利,但提前停損的他,等於護住了手上的資金,後來他就拿著這筆錢,轉投資其他標的。幾個月後,他用五百八十萬元買下信義路四段一戶十三坪的小套房,一年後,房價漲至六、七百萬元。這次他謹遵教訓,以六百八十萬元售出,再拿著賣房後的現金,以五百五十萬元買下鄰近小套房,後來又以七百萬元獲利退場。

就這樣,馬國賢以低價買進、獲利了結,再找標的介入,靠換屋累積財富。...

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